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二手房交易烦恼多 非房东签订的合同是否有效?

2017-05-23 15:04:58 来源:钱江晚报

  一家是签意向合同的房东“代表”反悔,不想卖了,一家是买了才听说这房子白蚁闹得凶,不想买了。

  儿媳妇代90岁公婆签约

  这份意向合同作不作数

  买房子的是小林夫妇,新杭州人,想置换一套三居室。把自家房子出手后,他们看中了同小区另一套93平方米的房子,挂价250万元。小林电话打过去,对方是个热心的阿姨――这个蒋阿姨是房东的儿媳妇,房东夫妇90高龄了。这么多年,这套房子的出租事宜都是这家中介办的,也都是跟蒋阿姨联系的,租金打到蒋阿姨账户上。大家都觉得,蒋阿姨能够全权负责这套房产的出售事宜的。

  小林夫妇说,他们是这套房子挂卖后第一个去看的,并当即拍板,说250万元要的。蒋阿姨这时候说,不是250万元,是255万元。小林同意了。今年4月15日,双方签订《购房意向合同》,出面的仍是蒋阿姨。蒋阿姨说,房子是回迁房,老人一直没办房产证。意向签订后,由她来跑腿去办房产证。都弄好后,再由老人来签转让合同,老人年纪大了,让他们跑一趟就够了。

  当时,蒋阿姨带了房东老两口的身份证原件,还有全套房产资料原件。协议的签名栏里,写的是“蒋某某代”。小林夫妇直接支付了20万元定金。因为房产证还未办出。双方约定30日内签订《杭州市房屋转让合同》。

  5月初,小林夫妇接到蒋阿姨电话:“哎呀,我公公的朋友说,这套房子起码值300万元!”小林夫妇懵掉了。他们说,蒋阿姨在电话里也不直接说要涨价,只是说,“我公公婆婆不想卖了”。小林夫妇和中介都想直接找老人沟通,但蒋阿姨拒不透露老人住所。记者这两天也反复致电蒋阿姨,第一个电话她听说我是钱江晚报记者,就直接挂了电话,再也不接。

  小林夫妇请了律师给蒋阿姨发了催促函,也接到蒋阿姨律师的电话。律师说,蒋阿姨不是房东,她签的合同是无效的。现在可以退定金,最多再赔定金的这一个月利息。尽管蒋阿姨在电话里反复说自己不是为了涨价而反悔,但小林夫妇在另外一家中介公司,又意外地看到了这套房子,挂价285万元。

  非房东签订的房产合同是否有效?

  要不要承担违约责任

  钱报记者咨询法律界人士碰到这样的纠纷,走向如何。

  有人倾向于蒋女士的行为让大家足以相信她有代理权,这就是法律上称为“表见代理”。表见代理一般会被认定该代理行为有效,以维护代理制度的诚信基础,保护善意第三人的合法权益。但也有人认为,蒋女士在签订合同时没有出具房屋所有权人,即老夫妇经过公证的委托协议,那么可以视为中介和买方自己把关不严,没有尽到审慎的审查义务,自己承担不利后果。

  浙江丰国律师事务所主任陈松涛认为,蒋阿姨是完全民事行为能力人,她签的合同有效。现在合同不能履行,蒋阿姨要依据合同承担违约责任。但房子,小林夫妇看来是得不到了――因为蒋阿姨不是房屋的所有权人,她无权处分该房产。也就是说,她说卖是没用的。 本报首席记者 肖菁

  订了套西湖边500万元的房子

  因为听说有白蚁,她可以不要吗?

  余阿姨签订《购房意向书》交了定金后,又跑去看房。不想,一位未来的邻居告诉她,这里一楼的房子有严重的白蚁虫害,尤其卫生间的木质墙檐以及天花板上,住在一楼二楼的邻居都晓得的!

  余阿姨这下急了,找了家白蚁虫害公司对房子进行了检查,还去问了白蚁虫害研究中心。对方说,白蚁分泌的蚁酸,会对建筑产生损害,想要彻底根除,至少要三年时间才能够清理完。

  余阿姨听了心拔凉拔凉的。签正式的《杭州市房屋转让合同》前,余阿姨要求加一条,如果出现白蚁或者白蚁的痕迹,要房东赔偿房款的20%。房东不同意,余阿姨就拒签:“要么20万元退我,房子不买了,合同撤销。”

  房东当然不肯,双方僵持不下。

  余阿姨认为,房东应该对白蚁的问题心知肚明,但没把这么重要的事情在签订意向书的时候提出来,属于刻意隐瞒。余阿姨的代理律师还提交了照片,“房东把卫生间拆除得如此干净,就是为了掩饰白蚁的问题。”

  房东的代理律师说,房子早就出租了,租客没来反馈过有白蚁的情况,“白蚁是不稳定的自然因素。余阿姨自己也住在附近,应该了解西湖边房子的白蚁情况。就算出现白蚁,也可以找专业除白蚁团队来清除。”

  法院邀请了杭州市白蚁防治研究所的工作人员进行现场勘验。勘验结果显示,这套房子里,没有发生过白蚁虫害也没有看见白蚁痕迹。仅有部分门框有些腐烂是由于潮湿产生了潮湿虫。余阿姨找的一家生物技术公司,是一个商业机构,他们的工作人员在现场勘验时,也对房子里发生过白蚁虫害及白蚁痕迹表示不能确认。

  法院由此认为,原告以此为由认为该房子存在重大瑕疵,及被告故意隐瞒欺诈,缺乏事实依据。原被告签购房意向书是双方意思的真实表示,且内容不违反法律法规的禁止性规定,应属有效。所以,一审驳回原告要求撤销购房意向书的诉请。

  本报记者 方力

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